Budynki podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości od swojej powierzchni użytkowej, którą mierzy się po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację budynku uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Dodatkowo powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

Tyle mówią przepisy podatkowe, które dotyczą sposobu ustalenia podstawy opodatkowania budynków podatkiem od nieruchomości. W praktyce zasady te są zdecydowanie za mało precyzyjne i przez to niewystarczające do określenia wymiaru podatku.

Oczywiście o sposobie ustalenia powierzchni użytkowej mówią także normy i przepisy z zakresu prawa budowlanego. Jednakże ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych normująca sposób ustalania podstawy opodatkowania budynków zawiera własne przepisy w tym zakresie. Dlatego dokonując ustaleń co do wielkości powierzchni użytkowej budynku na potrzeby określenia podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości podatnik jak i organy podatkowe powinny dokonać tego w sposób, o którym mowa ustawie podatkowej.

Warto pamiętać o daleko idącej autonomii prawa podatkowego, zgodnie z którą, jeśli przepisy prawa podatkowego nie zawierają stosownego odesłania do innych ustaw, to odwoływanie się do innych regulacji prawnych, w szczególności zawartych w nich definicji, jest niezasadne. Nie jest zatem możliwe nadawanie pojęciu “powierzchnia użytkowa budynku lub jego części” znaczenia innego niż wynika to z definicji legalnej zawartej w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych.

Zatem określając podstawę opodatkowania budynku brak jest możliwości bezwarunkowego opierania się na danych pochodzących np. z projektu budowlanego, decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub jakiegokolwiek innego dokumentu prywatnego lub urzędowego, który opiera się na przepisach prawa budowlanego. W każdym przypadku najwłaściwsze jest ustalenie powierzchni użytkowej budynku, tj. podstawy opodatkowania, opierając się na fizycznym obmiarze, wykonanym zgodnie z wytycznymi zawartymi w przepisach ustawy podatkowej.

Aby właściwie określić powierzchnię użytkową, będąca podstawą opodatkowania budynku, rozpocząć trzeba od ustalenia jak rozumieć kluczowy termin KONDYGNACJA.

W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych ani nie objaśniono tego pojęcia, ani nie odesłano w zakresie jego znaczenia do innego aktu prawnego. Dlatego termin „kondygnacja” należy tłumaczyć używając definicji słownikowej (tzw. językowa dyrektywa wykładni).

Słownikowe znaczenie słowa „kondygnacja” to „część budynku między sąsiednimi stropami lub między podłożem i najniższym stropem; piętro lub parter budynku”. Słowo „kondygnacja” odnoszone jest także do „części budynku zawartej między bezpośrednio nad sobą położonymi stropami”.  Kondygnacją budynku jest więc przestrzeń wewnątrz budynku, która znajduje się pomiędzy sąsiadującymi ze sobą stropami lub pomiędzy podłożem i najniżej położonym stropem. Granicami kondygnacji w orientacji poziomej są stropy.

Natomiast „strop” to pozioma przegroda budowlana, stanowiąca immanentny element konstrukcyjny budynku, trwale zintegrowany i współpracujący z innymi fragmentami konstrukcji budynku, zwłaszcza z pionowymi przegrodami budowlanymi, tj. ze ścianami, słupami bądź filarami, realizujący określone zadania odnoszące się do sztywności budynku, przenoszenia na pionowe przegrody budowlane obciążeń stałych i użytkowych, tworzenia bariery dla rozprzestrzeniania się ognia, przenikania ciepła, dźwięków, zapachów etc.

Podsumowując stwierdzić należy, że istnienie kondygnacji budynku i tym samym prawidłowy pomiar powierzchni użytkowej dla celów podatkowych, są determinowane występowaniem wewnątrz budynku co najmniej jednego, a najczęściej kilku stropów. Budynki, w których istniejące przegrody poziome nie wypełniają funkcji stropu, nie stanowią kondygnacji i tym samym nie mogą być uwzględnianie przy pomiarze powierzchni użytkowej danego budynku.  Dotyczy to w szczególności występujących w budynkach przemysłowych podestów technologicznych z krat ażurowych, których funkcją jest zapewnienie dostępu do maszyn i urządzeń. Na tego typu poziomach nie należy ustalać powierzchni użytkowej i zgłaszać jej do opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Proste wydawałoby się przepisy podatkowe o sposobie pomiaru powierzchni użytkowej w praktyce okazują się nieprecyzyjne. Posługując się wielkością powierzchni użytkowej z dokumentów budowlanych można nie doszacować lub przeszacować swoje należności podatkowe.

Łukasz Szatkowski

Menedżer Działu Podatków