Nie tylko organizacje pozarządowe, organy państwowe czy miłośnicy przyrody, ale także coraz więcej podmiotów komercyjnych stara się propagować rozwiązania proekologiczne, które ograniczają zużycie surowców naturalnych. Włodarze kilku miast w Polsce również wykazują się aktywnością w tym zakresie poprzez stosowanie ulgi w podatku od nieruchomości dla tzw. zielonych dachów lub zielonych fasad. Niestety ze strony wielu firm działania te często przejawiają się w postaci tzw. greenwashingu, czyli są ukierunkowane nie na realną ochronę przyrody, lecz tylko na wywołanie u Klientów wrażenia, że ich produkt powstał w zgodzie z naturą.

Promowane przez Wrocław, Kalisz, Katowice, a od przyszłego roku również Częstochowę zielone dachy to nie dachy pomalowane na zielono, ale dachy pokryte roślinnością. Takie zielone dachy można spotkać w różnego typu budynkach: biurowcach, galeriach handlowych, szkołach, blokach mieszkalnych a także… wiatach autobusowych. Poza dachami roślinność w postaci pnączy lub tzw. ogrodów wertykalnych może rozwijać się również na fasadach budynków i rozwiązania te są również pożądane przez wymienione samorządy.

Mogłoby się wydawać, że uchwalenie takich przepisów to strzał w dziesiątkę. Gminy bowiem dzięki zaoferowaniu preferencji podatkowych mogłyby liczyć na zwiększenie liczby aktywnych biologicznie obszarów, co w kontekście zmian klimatycznych jest pożądanym kierunkiem rozwoju miast. Jednak jak zawsze diabeł tkwi w szczegółach.

Niestety lektura przepisów lokalnych pokazuje, że nie wszyscy właściciele budynków stojących w wymienionych czterech miastach i posiadających zielone dachy lub fasady będą się cieszyć z preferencji podatkowych. Zgodnie z odpowiednimi uchwałami Rad Miast zwolnienie z podatku od nieruchomości dotyczy tylko lokali oraz budynków mieszkalnych, w których nie jest prowadzona działalność gospodarcza. Nie mogą więc z niego korzystać ani właściciele biurowców ani galerii handlowych, którzy stanowią większość właściciel zielonych dachów w skali kraju. Jest to o tyle istotne, że stawki podatkowe jakie przedsiębiorcy muszą stosować do powierzchni użytkowej budynków związanych z działalnością gospodarczą, są nawet 30 razy większe niż w przypadku budynków mieszkalnych. Zatem dla właścicieli budynków komercyjnych taka ulga w podatku od nieruchomości stanowiłaby zdecydowanie większą zachętę finansową. Dlatego wdrożone zwolnienia podatkowe ograniczone tylko do lokali i budynków mieszkalnych nie będą stanowi zachęty do powstawania nowych zielonych dachów lub fasad w budynkach komercyjnych.

Trudno też liczyć, że osoby prywatne zdecydują się na tego typu inwestycje. Bowiem szacunkowy koszt wybudowania dachu porośniętego roślinnością jest co najmniej dwukrotnie większy niż w przypadku dachu tradycyjnego. Koszt ten związany jest przede wszystkim z koniecznością użycia materiałów izolacyjnych, ochronnych i drenażu, które muszą spełniać specjalne wymogi, przez co są droższe od rozwiązań stosowanych standardowo. Do tego oczywiście dochodzi koszt samych nasadzeń, na jakie się zdecydujemy. Jednak wybór roślin jest istotny nie tylko na etapie budowy dachu, lecz będzie on determinował koszty związane z pielęgnacją naszego zielonego dachu. W zależności od zastosowanych roślin nierzadko wymagają one specjalistycznej pielęgnacji, w tym nawadniania i zaopatrywania w substancje odżywcze.

Zatem zielone dachy generują istotne koszty nie tylko na etapie prowadzenia inwestycji budowlanej, ale są również obciążeniem finansowym podczas późniejszej eksploatacji budynków. Dlatego krytycy preferencji podatkowych przyznanych przez samorządy dla zielonych dachów i fasad podnoszą, że jest to raczej propozycja dla deweloperów mieszkaniowych, którzy często korzystają z tego rozwiązania, aby spełnić określone przez miasto w planach zagospodarowania przestrzennego wymogi dotyczące odpowiedniej powierzchni biologicznie czynnej. Dodatkowo deweloperzy nagminnie wykorzystują zielone dachy swoich inwestycji w materiałach reklamowych i wizualizacjach budynków prezentując tym samym wspominany greenwashing.

Potwierdzeniem braku atrakcyjności omawianej ulgi podatkowej dla inwestorów prywatnych są dane ujawnione przez magistrat wrocławski. Otóż w roku 2021 z ulgi w podatku od nieruchomości z tytułu zielonych dachów skorzystało w tym mieście 56 osób, co oznacza nieznaczny wzrost w porównaniu do roku 2017, kiedy zwolnienie to zastosowało 46 mieszkańców Wrocławia. Co istotne, w roku 2017 łączna wartość zwolnienia we Wrocławiu w skali całego roku wyniosła łącznie… 437 zł, co daje średnie odliczenie w wysokości niecałych 10 zł. Analogiczne dane za 2021 r. nie zostały opublikowane.

Abstrahując od ulg podatkowych zieleń na dachu ma jednak wymiar oszczędnościowy. Roślinność taka wpływa bowiem na zmniejszenie kosztów ogrzewania i klimatyzacji danego budynku oraz redukuje spływ wód deszczowych, co przekłada się na znaczne ograniczenie ilości deszczówki odprowadzanej do kanalizacji i kosztów z tym związanych. Ponadto zielone dachy charakteryzują się dłuższą żywotnością niż tradycyjne rozwiązania dachowe z uwagi na ochronę elementów konstrukcyjnych budynku przed destrukcyjnym wpływem warunków atmosferycznych.

Mimo to w Polsce nie ma przepisów nakazujących inwestorom zazielenianie dachów, jak ma to miejsce choćby w Niemczech lub we Francji, gdzie od 2015 r. dachy nowo wybudowanych nieruchomości komercyjnych muszą być częściowo pokryte zielenią, bądź panelami słonecznymi. Innym często przywoływanym przykładem w tym aspekcie jest Szwajcaria, której system podatkowy jest dość złożony ze względu na federalistyczną strukturę tego kraju. Za pioniera we wdrażaniu zielonych dachów na poziomie lokalnym uważana jest Bazylea, która już w 1979 r. wdrożyła pierwszy pilotowy program zielonych dachów. Obecnie zazielenionych jest prawie 40% dachów w tym mieście. 

W naszym kraju zachęty podatkowe dla inwestycji służących przyrodzie to nadal wyjątek, a nie  reguła. Istniejące w tym zakresie preferencje w podatku od nieruchomości wprowadzane zostały przez lokalne samorządy, dlatego ich znaczenie jest minimalne i ograniczone jedynie do danej gminy. Dodatkowo wykluczenie przez samorządy budynków komercyjnych z zakresu ulgi może rodzić pytanie, czy na pewno celem uchwalenia takich przepisów było propagowanie rozwiązań proekologicznych.

Łukasz Szatkowski

Menedżer Działu Podatków