W połowie kwietnia br. do czytania w komisjach sejmowych skierowany został rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, który w założeniach ma pozwolić przedsiębiorcom na wykup prawa własności gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym.

Projekt zmian w przepisach, który przygotowało Ministerstwo Rozwoju i Technologii, stanowi kontynuację procesu głębokiej reformy użytkowania wieczystego wprowadzonego w okresie PRL. „Po uwłaszczeniu w 2019 r. mieszkańców i spółdzielni na gruntach pod budynkami mieszkalnymi, teraz czas na biznes oraz na inne grunty” – wskazuje Minister Waldemar Buda.

Warto przypomnieć, że pierwszym etapem systemowej reformy polegającej na stopniowej eliminacji użytkowania wieczystego z porządku prawnego była uchwalona w 2018 r. ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Ustawa ta doprowadziła do powszechnego uwłaszczenia użytkowników wieczystych gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe ze skutkiem od dnia 1 stycznia 2019 r., choć odbyło się to nie bez problemów. Do dzisiaj, a więc już ponad 4 lata po tym terminie, nie wszystkie osoby fizyczne spełniające warunki bonifikaty otrzymały stosowne zaświadczenia potwierdzające przekształcenie nieruchomości, co jest niezbędne do nabycia prawa własności gruntu na mocy wspomnianej ustawy.

Ustawa z 2018 r. wprowadziła ponadto zakaz ustanawiania nowych praw użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe oraz mechanizm przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z chwilą oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Rezultatem tych rozwiązań jest stopniowa eliminacja użytkowania wieczystego z obrotu gospodarczego.

Obecnie procedowane zmiany przewidują przekształcenie nie tylko szerszego katalogu gruntów tj. m.in. gruntów użytkowanych gospodarczo czy terenów zajętych przez infrastrukturę osiedlową (drogi wewnętrzne, tereny rekreacyjne osiedli) lub prywatne garaże. Powiększy się także grupa podmiotów mających prawo do przekształcenia, gdyż po planowanych zmianach ma ono przysługiwać nie tylko wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym oraz osobom fizycznym, ale także przedsiębiorcom.

W porównaniu do ustawy z 2018 r. zmianie ma ulec jednak sposób przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności oraz wysokość bonifikat. Zasadą nie będzie już bowiem uwłaszczenie z mocy prawa, jak przy przekształceniu gruntów mieszkaniowych, ale przekształcenie na wniosek użytkownika wieczystego, który na wystąpieniem z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz będzie miał 12 miesięcy od dnia wejścia w życie nowych przepisów.

Co istotne — organy publiczne nie będą mogły odmówić sprzedaży gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste przed 31 grudnia 1997 r. na rzecz użytkownika, który wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. Wyjątek w tym zakresie ma dotyczyć jednak gruntów wykorzystywanych na prowadzenie rodzinnych ogrodów działkowych oraz gruntów niezabudowanych.

Zapowiadane przepisy przewidują też dużo niższy poziom bonifikaty, niż ustawa z 2018 r., która dla osób fizycznych pozwalała na nabycie prawa własności nawet z 99% bonifikatą w odniesieniu do wartości gruntu. W procedowanym obecnie projekcie ustawy cena nieruchomości zależna jest m.in. od sposobu zapłaty i w przypadku nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa ma ona wynosić:

• przy płatności jednorazowej – dwudziestokrotność iloczynu dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży (tj. np. przy stawce procentowej 2% będzie to więc 40% wartości nieruchomości);
• przy płatności ratalnej — dwudziestopięciokrotność iloczynu dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży  (tj. np. przy stawce procentowej 2% będzie to 50% wartości nieruchomości).

Szczególne bonifikaty mają dotyczyć m.in. osób fizycznych, w stosunku do których orzeczono niepełnosprawność w stopniu umiarkowanym lub znacznym oraz członków rodzin wielodzietnych, którzy mogą liczyć nawet na 90% upustu. Taka bonifikata będzie jednak wymagała złożenia odpowiedniego wniosku.

Pomimo, że Minister Buda podkreśla, iż środki finansowe, które jednorazowo wpłyną do samorządów z tytułu przekształcenia będą impulsem inwestycyjnym dla JST, to jednak część samorządowców wskazuje, że opłaty z tytułu użytkowania wieczystego stanowią stabilne i znaczące źródło dochodów gmin. Dlatego stopniowa likwidacja prawa użytkowania wieczystego w dłuższej perspektywie będzie kolejnym ciosem dla budżetów samorządowych.

Omawiane przepisy mają wejść w życie po 30 dniach od ich ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Warto jednak zaznaczyć, że jeśli posłowie nie zdążą uchwalić zmian przepisów do końca obecnej kadencji Sejmu, a więc przed jesiennymi wyborami parlamentarnymi, to procedowany projekt trafi do kosza.

Łukasz Szatkowski
Menedżer Działu Podatków