Jaki podatek od miejsc garażowych?

Wkrótce, bo już 18 października powinniśmy dowiedzieć się, czy dotychczasowa praktyka naliczania podatku od nieruchomości od miejsc garażowych w budynkach wielorodzinnych z zastosowaniem różnych stawek jest zgodna z ustawą zasadniczą. W najbliższą środę o godz. 11:30 Trybunał Konstytucyjny ogłosi orzeczenie wydane w sprawie skargi konstytucyjnej dotyczącej podatku od nieruchomości w kontekście wyodrębnienia garażu jako przedmiotu odrębnej własności.

Jak wynika z komunikatu TK rozstrzygnięcie sprawy o sygnaturze SK 23/19 dotyczyć będzie m.in. zgodności przepisów ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych w zakresie, w jakim różnicują i uzależniają zastosowanie odpowiednich stawek podatku od nieruchomości do znajdującego się w budynku mieszkalnym garażu wielostanowiskowego od jego wyodrębnienia lub niewyodrębnienia jako przedmiotu odrębnej własności.

Miejsce garażowe – kto jest właścicielem?

Warto wyjaśnić, że obecna praktyka organów podatkowych oparta na orzecznictwie sądów administracyjnych sprowadza się do naliczania różnych stawek podatkowych dla części powierzchni użytkowych budynków wielorodzinnych, które zajęte są przez garaże wielostanowiskowe. Jest to zależne od okoliczności, czy miejsce parkingowe stanowi odrębną od lokalu mieszkalnego nieruchomość w sensie prawnym (wtedy założona została odrębna księga wieczysta), czy też mieszkańcy wraz z prawem własności mieszkania nabyli prawo do wyłącznego użytkowania tego miejsca parkingowego (wtedy miejsce garażowe nie ma odrębnej księgi wieczystej).

W pierwszym przypadku, tj. przy nabyciu prawa własności miejsca garażowego, zostajemy wpisani do księgi wieczystej jako jego właściciele. Mamy więc prawo nie tylko na używanie samodzielnie lub wynajmowanie naszego miejsca parkingowego. Przede wszystkim jako właściciele możemy sprzedać własność tego miejsca niezależnie od okoliczności, czy zdecydowaliśmy się równocześnie sprzedać nasze mieszkanie. W takiej sytuacji mieszkanie i miejsce parkingowe w garażu stanowią odrębne nieruchomości pod względem prawnym, więc ich właścicielami mogą być różne osoby.

W drugim przypadku tj. gdy kupujemy mieszkanie na własność, ale bez prawa własności miejsca parkingowego, również możemy korzystać z danego miejsca, parkować swoje auto, a nawet wynajmować to miejsce sąsiadom. Posiadamy bowiem prawo do wyłącznego korzystania z danego miejsca parkingowego. Ponieważ jednak prawo to jest przynależne do lokalu mieszkalnego, to sprzedając mieszkanie, równocześnie sprzedajemy prawo do naszego miejsca parkingowego.

Prawo własności miejsca parkingowego — nabycie

Trzeba mieć świadomość, że w praktyce nabywca mieszkania w budynku wielorodzinnym z garażem wielostanowiskowym nie ma wpływu na tytuł prawny do miejsca parkingowego. Decyduje o tym bowiem developer, który wybudował dany budynek i przed rozpoczęciem sprzedaży dokonał wyodrębnienia poszczególnych lokali. Nawet gdy kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, to albo z mieszkaniem nabywamy prawo do wyłącznego użytkowania danego miejsca parkingowego, albo też kupujemy na własność już wyodrębnione w sensie prawnym miejsce parkingowe.

Kwestia ta ma wiele praktycznych konsekwencji. Pierwszą z nich poznajemy już w momencie zakupu. Bowiem, gdy miejsce parkingowe stanowi odrębną nieruchomość, a więc ma odrębną księgę wieczystą, wtedy notariusz sporządzi i przedłoży nam do podpisu dwa akty notarialne – jeden dotyczący mieszkania, a drugi miejsca parkingowego. W efekcie wyższa będzie taksa notarialna, jaką będziemy musieli zapłacić.

Nie jest to jednak jedyna konsekwencja wyodrębnienia miejsc parkingowych jako odrębnej nieruchomości. Nabywając od developera prawo własności miejsca parkingowego stanowiącego odrębny lokal niemieszkalny, zostanie nam naliczony podatek VAT z zastosowaniem stawki podstawowej a więc w wysokości 23%. Natomiast gdy deweloper nie wydzielił części garażowej jako odrębnej nieruchomości lokalowej, wówczas stanowi ona część wspólną budynku, podobnie jak korytarze czy klatki schodowe. Skoro udział taki nie może być zbyty bez samego lokalu mieszkalnego, to do całości transakcji zastosowanie ma 8% stawka VAT. Zatem decyzja developera o wydzieleniu odrębnej własności dla części garaży dodatkowo uszczupli nasz portfel o kilka tysięcy złotych należności VAT.

Ile wynosi stawka podatku od nieruchomości od miejsca garażowego?

W zapowiedzianym orzeczeniu w sprawie o sygn. SK 23/19 Trybunał Konstytucyjny zajmie się jednak nie różnicą w wysokości obciążeń podatku VAT, ale praktyką organów podatkowych sprowadzającą się do różnego podejścia do naliczenia podatku od nieruchomości dla powierzchni użytkowej garaży w budynkach wielorodzinnych z zastosowaniem stawek właściwych:

• dla budynków mieszkalnych – gdy garaże nie posiadają odrębnej księgi wieczystej (maksymalna stawka obecnie to 1 zł/m² w zależności od gminy)
• dla budynków pozostałych – gdy garaże stanowią odrębną nieruchomość; mają odrębną KW (maksymalna stawka to 9,71 zł/m² w zależności od gminy).

Znaczne dysproporcje w wysokości stawek budynków mieszkalnych i miejsc garażowych

Jak widać różnica między ww. stawkami jest prawie dziesięciokrotna. Z tego względu wielu właścicieli mieszkań dużo wyższy podatek od nieruchomości płaci za miejsce parkingowe niż za mieszkanie.

Taka wykładnia przepisów podatkowych została wypracowana w orzecznictwie sądów administracyjnych, do których trafiały skargi właścicieli mieszkań na niesprawiedliwe ich zdaniem zawyżanie podatków naliczanych przez samorządy. Jednak w oparciu o uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 lutego 2012 r. sygn. akt II FPS 4/11 sądy odrzucały takie skargi uznając, że podatek od nieruchomości jest wyższy, gdy garaż jest częścią składową budynku mieszkalnego jako nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Na opisaną nierówność zwracał uwagę m.in. Rzecznik Praw Obywatelskich. W zeszłym roku skierował do Ministra Finansów pytanie, czy planowane są prace legislacyjne nad definicją garażu oraz wprowadzeniem jednolitej stawki podatku od miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych, co mogłoby wyciszyć poczucie niesprawiedliwości społecznej wśród obywateli. Niestety w odpowiedzi pan Artur Soboń, sekretarz stanu w Ministerstwie Finansów napisał, że Resort Finansów nie planuje prac nad wprowadzeniem jednolitej stawki podatku od nieruchomości dla garaży i miejsc postojowych w budynkach wielomieszkaniowych.

Kolejny raz to Trybunał Konstytucyjnych będzie musiał wziąć na siebie ciężar ostatecznego rozstrzygnięcia wątpliwości podatników. Bardziej właściwe wydaje się jednak zrównanie podatku od nieruchomości dla garaży poprzez zmianę przepisów podatkowych, a nie wyrok Trybunału Konstytucyjnego, który w ostatnich latach wielokrotnie już wydawał wyroki w kwestii zgodności poszczególnych przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych lub ich wykładni z ustawą zasadniczą.

Łukasz Szatkowski
Menedżer Działu Podatków